Trong bối cảnh quy định thuế cho hộ kinh doanh và cá nhân cho thuê bất động sản ngày càng được siết chặt, việc nắm rõ cách kê khai thuế cho thuê nhà, thuế cho thuê bất động sản, và thực hiện đúng quy trình trên eTax Mobile là điều rất quan trọng. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ từng bước, từ chuẩn bị thông tin đến thao tác khai – nộp thuế online, đảm bảo đúng luật và tránh sai sót.
1. Vì sao phải biết cách khai thuế thuê bất động sản qua eTax Mobile
Từ năm 2025–2026, việc kê khai thuế cho thuê bất động sản sẽ chuyển dần sang hình thức điện tử hóa 100%, giúp người nộp thuế:
Kê khai mọi lúc, mọi nơi bằng điện thoại.
Giảm thời gian làm thủ tục và tránh sai sót.
Không cần đến Chi cục Thuế.
Quản lý tờ khai, doanh thu và nghĩa vụ thuế rõ ràng hơn.
Đặc biệt, với những người có thu nhập cho thuê nhà vượt ngưỡng chịu thuế, việc thực hiện đúng quy định về thuế TNCN cho thuê nhà và nộp thuế online là bắt buộc.
2. Người cho thuê nhà phải đóng những loại thuế nào?
Khi cho thuê nhà, mặt bằng, nhà trọ, kho bãi…, cá nhân/hộ kinh doanh thường phải nộp:
✔ Thuế GTGT (Giá trị gia tăng)
Tính trên phần doanh thu cho thuê.
✔ Thuế TNCN (Thu nhập cá nhân)
Áp dụng khi doanh thu từ cho thuê vượt một ngưỡng nhất định (theo quy định từng thời kỳ).
✔ Lệ phí môn bài (nếu thuộc diện phải nộp)
Tùy mức doanh thu năm.
Việc kê khai đúng và đủ giúp tránh:
– Bị truy thu,
– Phạt chậm nộp,
– Hoặc bị đánh giá sai doanh thu thực tế.
3. Chuẩn bị trước khi kê khai
Bạn nên chuẩn bị trước các thông tin sau:
Mã số thuế cá nhân
Hợp đồng cho thuê nhà hoặc mặt bằng
Địa chỉ bất động sản
Doanh thu cho thuê theo kỳ khai báo
Số điện thoại để nhận mã OTP khi nộp tờ khai
4 bước khai thuế cho thuê bất động sản trên eTax Mobile
BƯỚC 1: Mở eTax Mobile và vào mục “Khai thuế”
Tải hoặc cập nhật eTax Mobile phiên bản mới nhất ((lưu ý ứng dụng trên Cửa hàng Google Play có nhãn "Chính phủ").)
Chọn mục “Trải nghiệm cho hộ/cá nhân kinh doanh”.
Bấm “Khai thuế”.
BƯỚC 2:Chọn loại hình kinh doanh, chọn loại tờ khai
Hệ thống xuất hiện màn hình Chọn tờ khai
Trường hợp Hộ, cá nhân kinh doanh không có hoạt động khai thác tài nguyên và không sản xuất hàng hóa chịu thuế TTĐB (TIÊU THỤ ĐẶC BIỆT) thì tích vào ô "Đúng".
- Màn hình hệ thống sẽ hiển thị danh sách tờ khai. Hộ, cá nhân kinh doanh chọn "Nộp hồ sơ".
- Màn hình hiến thị câu hỏi "Bạn chọn kê khai cho hoạt động kinh doanh?". Hộ, cá nhân kinh doanh tích chọn: "Doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sán (cho thuê nhà xương, kho bài, cửa hàng, mặt bằng".
- Nhấn "Tiếp tục".
- Màn hình hiển thị các thông tin cần lựa chọn để hệ thống hỗ trợ xác định cơ quan thuế nộp hồ sơ.
+ Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản tại Việt Nam ấn chọn "Bất động sản tại Việt Nam"
+ Trường hợp người nộp thuế có 01 bất động sản cho thuê thì tích chọn mục "Khai thuế tại Cơ quan thuế quản lý nơi có bất động sản cho thuê".
+ Trường hợp người nộp thuế có nhiều bất động sản cho thuê thì tích chọn mục "Khai thuế cho nhiều bất động sản tại Cơ quan thuế quản lý nơi cư trú.
- Hệ thống hiến thị khung nội dung "Địa bàn nơi có bất động sản cho thuê"
Người nộp thuế chọn các thông tin tại chỉ tiêu Tỉnh/thành phố, Xã/phường/đặc khu. Hệ thống tự động hỗ trợ xác định Cơ quan thuế nộp tờ khai.
- Người nộp thuế căn cứ doanh thu thực tế phát sinh để lựa chọn tiêu chí xác định doanh thu:
+ Doanh thu từ 200 triệu đồng trở xuống.
+ Doanh thu trên 200 triệu đồng.
- Người nộp thuế ấn "Tiếp tục" để chuyển sang bước tiếp theo.
- Tại màn hình tiếp theo. Người nộp thuế lựa chọn các chỉ tiêu cho phù hợp với tình hình thực tế.
+ Người nộp thuế chọn Kỳ kê khai: Năm/ 6 tháng đầu năm/ 6 tháng cuối năm
+ Kỳ năm: Người nộp thuế lựa chọn năm kê khai thuế.
+ Loại tờ khai: Chính thức/ Bổ sung
+ Đối tượng kê khai:
- Trường hợp Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản tự khai thuế với CQT thì tích chọn "Tự khai".
- Trường hợp tổ chức, cá nhân đi thuê bất động sản khai thay, nộp thay cho hộ, cá nhân cho thuê nhà thì tích chọn "Khai thay".
- Tại Thông tin người nộp thuế:
+ Hệ thống hỗ trợ hiển thị thông tin Họ và tên/ Mã số thuế.
+ Trường hợp hệ thống không hỗ trợ hiên thị, Người nộp thuế nhập đủ và đúng thông tin của mình.
- Người nộp thuế ấn "Tiếp tục" để chuyển sang bước tiếp theo.
BƯỚC 3:Khai thông tin bất động sản cho thuê
Màn hình hiển thị các chỉ tiêu về địa điểm kinh doanh:
- Người nộp thuế điền đầy đủ thông tin về địa điểm cho thuê bất động sản.
- Trường hợp Người nộp thuế có nhiều bất động sản cho thuê, Người nộp thuế ấn chọn "Thêm địa điểm kinh doanh" để kê khai các bất động sản cho thuê khác.
- Người nộp thuế ấn "Tiếp tục" để chuyển sang bước tiếp theo.
Màn hình hiển thị các chỉ tiêu để xác định doanh thu
- Trường hợp Người nộp thuế có doanh thu thuộc ngưỡng chịu thuế thì điền số doanh thu trong năm vào chỉ tiêu "Doanh thu".
- Trường hợp Người nộp thuế có doanh thu thuộc ngưỡng không chịu thuế thì điền số doanh thu trong năm vào chỉ tiêu "Doanh thu không chịu thuế GTGT".
Hệ thống sẽ hỗ trợ tự động tính tiền Thuế GTGT, Thuế TNCN.
- Người nộp thuế ấn "Tiếp tục" để chuyển sang bước tiếp theo.
- Trên cơ sở các thông tin hộ, cá nhân vừa kê khai, tại màn hình tiếp theo hiển thị các thông tin để xác định số tiền thuế nộp, tiểu mục, cơ quan thu.
- Người nộp thuế kiểm tra thông tin đã kê khai và tích chọn vào ô "Tôi cam đoan số liệu khai trên là đúng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về những số liêu đã khai"
- Người nộp thuế ấn "Tiếp tục" để chuyển sang bước tiếp theo.
BƯỚC 4: Kiểm tra – xác thực – nộp tờ khai
- Tại màn hình tiếp theo hiến thị tờ khai và các thông tin Người nộp thuế vừa kê khai được điền đầy đủ tại các chỉ tiêu của tờ khai. Người nộp thuế kiểm tra các thông tin trước khi thực hiện nộp tờ khai.
+ Người nộp thuế nhấn Tải về, nếu thực hiện lưu tờ khai dưới dạng PDF về điện thoại.
+ Người nộp thuế nhấn Chia sẻ, nếu thực hiện chia sẻ tệp định dạng PDF lên các nền tảng mạng xã hội.
Người nộp thuế nhấn "Nộp tờ khai".
- Người nộp thuế nhập mã OTP để hoàn thành thủ tục nộp tờ khai.
Do đây là Cổng trải nghiệm nên hệ thống tự động sinh mã OTP. Người nộp thuế ấn "Xác nhận" đề hoàn thành thao tác.
Như vậy, sau khi thực hiện đẩy đủ các bước nêu trên, Người nộp thuế đã trải nghiệm nộp tờ khai thành công.
4. Những lưu ý quan trọng khi kê khai thuế cho thuê bất động sản
Chọn đúng loại hình “Cho thuê bất động sản” để tránh sai mục tờ khai.
Nhập đúng doanh thu thực tế; kê khai sai có thể bị truy thu hoặc phạt.
Trường hợp nhiều bất động sản → phải khai đầy đủ từng địa chỉ.
Cần giữ lại tờ khai PDF để xuất trình khi cơ quan thuế yêu cầu.
- Với hộ kinh doanh nhỏ, việc nộp thuế TNCN cho thuê nhà cũng cần căn cứ doanh thu để tránh sai sót.
5. Ai bắt buộc phải nộp thuế cho thuê bất động sản?
Bạn thuộc diện phải kê khai – nộp thuế nếu:
- Cá nhân cho thuê nhà riêng
- Cá nhân cho thuê căn hộ chung cư
- Cá nhân cho thuê mặt bằng kinh doanh
- Hộ kinh doanh cho thuê kho, xưởng
- Chủ phòng trọ cho thuê dài hạn
Có doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê.
Có ký hợp đồng cho thuê dưới bất kỳ hình thức nào (miệng, giấy tay, hợp đồng dài hạn…).
Cho thuê thông qua nền tảng (Airbnb, Booking…) nhưng nhận tiền trực tiếp.
Nếu không kê khai đúng, bạn có thể bị:
Phạt hành chính,
Truy thu thuế,
Tính lãi chậm nộp.